Как получить гарантию юридической чистоты приобретаемого жилья

О важной роли юриста в заключении сделки при покупке недвижимости, а также некоторых аспектах проверки юридической чистоты приобретаемого жилья

Успешное приобретение квартиры – дело достаточно сложное и хлопотное, требующее, помимо усилий по поиску подходящего объекта недвижимости, обязательной проверки его на аспект юридической чистоты. Предстоящая сделка не должна нести в себе рисков, ведь в покупку жилья люди вкладывают немалые деньги.

После выбора покупателем  максимально удовлетворяющего его требованиям варианта квартиры, приходит время проверки юридической чистоты выбранной недвижимости. При покупке квартиры существует вероятность оспаривания со временем прав нового хозяина на жильё. Здесь не обойтись без помощи опытного юриста, который на основе изучения широкого круга документов, исследования их на наличие подчисток, исправлений и признаков подделки сделает вывод об отсутствии рисков.
 
В первую очередь юрист тщательно изучает документы, на основе которых у продавца недвижимости возникло право собственности на продаваемый объект. Изучению подлежат также документы из государственного реестра ЕГРП и БТИ, содержащие историю интересующей квартиры. Юрист проверяет настораживающие моменты: частая смена хозяев, оспаривание прав собственности в судах, наложение арестов, самовольная перепланировка и другие. Не меньшего внимания заслуживает проверка личности продавца и наличия третьих лиц, имеющих права на жильё, приобретаемое новым хозяином. Только на основании всесторонней проверки документов, относящихся к объекту недвижимости, юрист делает вывод о том, что приобретаемую квартиру нельзя истребовать у нового хозяина ни по каким основаниям, то есть с квартирой не проводилось ни в момент последней, ни ходе предыдущих сделок никаких противоправных действий.

Качественное выполнение достаточно большой по объёму работы по проверке юридической чистоты приобретаемого жилья под силу только профессионалу, на услугах которого экономить не следует. Любая сделка с недвижимостью должна проходить под контролем специалистов, чтобы исключить неприятные последствия для нового собственника жилья. Существуют моменты, которые проверить бывает крайне затруднительно или невозможно. К таковым относятся отсутствие полномочий нотариуса на совершение ряда действий, скрытие информации продавцом о наличии зарегистрированного брака на момент приобретения квартиры, наличие внебрачных детей, которые могут претендовать на наследство, и ряд других моментов, которые встречаются редко, но способны доставить большие неприятности покупателю жилья. 

Юридическая чистота квартиры. От какой сделки лучше отказаться.

Для покупателей недвижимости всегда важна площадь и планировка квартиры, наличие ремонта и насколько качественно он выполнен, обустроенность района, вид из окна. Такие параметры безусловно важны, но гораздо важнее юридическая чистота квартиры. Как избежать правовых проблем при покупке жилья, на что обратить внимание и от каких покупок отказаться – здесь будут рассмотрены типичные признаки «проблемной» квартиры.

Квартира с жильцом

Следует отвергнуть сделку, если жилое помещение было оформлено в собственность путем приватизации и в нем проживают (зарегистрированы по месту жительства) лица, отказавшиеся от участия в приватизации. Такие жильцы имеют право пользования квартирой пожизненно.

Также, если бывший собственник квартиры в завещании указал людей, которые имеют право пользования жилищем после его смерти, то указанных лиц выселить нельзя. Полномочий к этому не имеется ни у наследников, ни у новых собственников.

Однако, если указанные выше лица до заключения договора купли-продажи добровольно освободят жилое помещение и зарегистрируются по другому месту жительства, то квартиру можно покупать без опасений.

Сделка по доверенности

Сделка сразу должна вызвать сомнения, если продавец не присутствует на сделке лично и на связь не выходит, а от его имени выступает человек по доверенности. От подобной сделки следует отказаться или иметь крайнюю осторожность, поскольку доверенность может быть отменена продавцом и сделка будет считаться недействительной.

Причин «скрытности» владельца недвижимости может быть множество. К примеру собственник может вообще не знать, что квартира продается, быть недееспособным или умершим. При подобных сделках нужно изучить доверенность, историю квартиры, узнать судьбу бывших владельцев, а также навести справки о продавце – не стоит ли он, например, на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Незаконная перепланировка

Такой недостаток не настолько важен, как два предыдущих, но неприятности может доставить и он. Во избежание нежелательных правовых последствий, необходимо выяснить, производилась ли в квартире перепланировка, было ли получено разрешение. Выясняется это довольно просто – необходимо сопоставить технический паспорт объекта с фактическим расположением помещений в квартире и теми документами, которые представлены продавцом. Если имеются расхождения, от сделки лучше отказаться.

Получить стопроцентную гарантию юридической чистоты жилой недвижимости затруднительно, но вполне возможно с помощью юриста снизить риск наступления последствий, не входящих в планы покупателя.